Căn hộ 25 m2 được bật đèn xanh, ước mơ có nhà liệu đã nằm trong tầm với?

Mấy ngày gần đây, thông tin Thông tư số 21/2019/TT-BXD ban hành quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư, có hiệu lực chính thức từ ngày 01/07/2020 đã tạo ra một hiệu ứng mạnh mẽ, thắp sáng hi vọng cho nhiều hộ gia đình, cá nhân có mong muốn sở hữu 1 căn nhà với hộ khẩu tại thành phố. Tuy nhiên, liệu loại căn hộ 25m2 được bật đèn xanh này có đáp ứng được nhu cầu thực tế hay không?

Cung vẫn còn rất xa so với cầu

Từ 2015, trung bình mỗi năm, thị trường BĐS Hà Nội cung cấp ra bên ngoài ổn định ở mức 35.000 căn hộ mới. Tại HCM, trong cùng giai đoạn, số lượng căn hộ mới mở bán giảm đều mỗi năm, năm 2015 đạt khoảng hơn 40.000 căn hộ, tuy nhiên đến năm 2019 chỉ có hơn 25.000 căn hộ mới mở bán do ít dự án mới được triển khai. Tính trung bình, hai thị trường lớn nhất là HN và HCM mỗi năm tung ra khoảng 70.000 căn hộ mới. Giả sử tất cả các chủ đầu tư đều được cấp phép xây dựng căn hộ mini với con số tối đa và lý tưởng là 25% tổng số căn hộ trên mỗi dự án theo quy định của thông tư 21, như vậy sẽ có tối đa 17.500 căn hộ 25m2 được xây dựng.

Thống kê sơ bộ về phía cầu, tính trung bình mỗi năm HN và HCM có dân số tăng lên khoảng 340.000 người (160.000 ở HN và 180.000 người ở HCM), đa số là tăng dân số cơ học. Tương ứng với đó sẽ có khoảng 94.000 hộ gia đình có nhu cầu mua nhà. Với tỉ lệ khoảng 50% trong số đó là hộ có thu nhập thấp, sẽ có tổng cộng khoảng 47.000 nghìn hộ gia đình phù hợp và có nhu cầu thực với dạng căn hộ 25m2. Riêng con số này đã vượt quá lớn so với nguồn cung có thể có của thị trường mỗi năm. Ngoài ra, ở đây mới chỉ tính nhu cầu phát sinh từ nguồn tăng dân cơ học thêm hàng năm, chứ chưa tính đến nguồn cầu hiện hữu từ tổng cộng 17 triệu dân vốn đang sinh sống tại hai thành phố, mà trong đó cũng có tỉ lệ không nhỏ người dân đang không có nhà hoặc phải đi thuê nhà nhiều năm.
Như vậy, dù thông tư 21 có đi vào cuộc sống, được thực thi ở mức lý tưởng thì vẫn chưa tháo gỡ được vấn đề và chỉ giải quyết được một phần rất nhỏ nhu cầu thực tế mà thôi.

Giá nhà chưa hẳn đã thấp

Với mức giá trung bình chung vào khoảng 30tr/m2, căn nhà 25m2 dự kiến có giá bán khoảng 600-700 triệu đồng. Nhìn qua có vẻ cũng sẽ khá phải chăng và phù hợp với túi tiền của người thu nhập thấp. Tuy vậy, mức giá đang tính là mức trung bình chung của thị trường, nếu tính riêng cho phân khúc căn hộ mini thì mức giá có thể cũng sẽ không còn ở mức “phải chăng” như vậy. Theo nguyên tắc cung cầu, nếu cầu vượt quá lớn so với cung thì chắc chắn mức giá thị trường sẽ tăng cao. Bên cạnh đó, theo thông lệ ở các dự án nhà ở thương mại, các căn hộ có diện tích càng nhỏ thì đơn giá trên một m2 càng cao. Do vậy, mức giá sẽ khó dừng ở mức lý tưởng là 600tr-700tr triệu đồng, và cơ hội để người thu nhập thấp mua nhà sẽ càng ít đi.

Căn hộ chưa chắc sẽ dành cho đúng đối tượng

Trong bối cảnh thiếu nguồn cung như hiện tại, nếu các căn hộ thương mại 25m2 được chào bán ngoài thị trường thì không chỉ những người có thu nhập thấp sẽ tìm kiếm dạng căn hộ này, mà cả những nhà đầu tư, đầu cơ cũng sẽ gom hàng. Với số lượng ít căn hộ được xây dựng ở mỗi dự án, sản phẩm này chắc chắn thu hút lực cầu lớn từ nhóm nhà đầu tư có tiềm năng tài chính, sẵn sàng đầu tư để tìm kiếm lợi nhuận. Các căn hộ này hoàn toàn có thể bán lại để lấy chênh lệch giá vốn, hoặc giữ lại để đầu tư cho thuê kiếm lời. Thời gian vừa qua, ngay cả các căn hộ nhà ở xã hội, có những điều kiện ràng buộc nhất định để được sở hữu, mà vẫn rất nhiều trường hợp sản phẩm được phấn phối “không đúng với đối tượng”, thì những căn hộ nhà ở thương mại 25m2 này, việc mua bán hoàn toàn dựa trên cơ chế tự do, không có rào cản nào thì cơ hội để người thu nhập thấp có nhà càng trở nên xa vời.

Tóm lại, theo quan điểm của người viết, căn hộ 25m2 là một sự nới lỏng, tháo gỡ phần nào nút thắt về nhu cầu nhà ở cho người dân. Tuy nhiên, vẫn rất cần một giải pháp căn cơ hơn, giải quyết sâu vào thực chất của vấn đề, theo hướng phát triển đồng bộ về cơ sở hạ tầng và cộng đồng dân cư ở các khu vực vùng ven, giảm áp lực dân số cho khu vực trung tâm và theo đó giảm mặt bằng giá bất động sản để phù hợp túi tiền đa số người dân/./
Đinh Hoàng Thắng.

Add a Comment

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *