Miễn giảm tiền thuê mặt bằng, phương án nào trong mùa dịch?

Ngày 14/03, UBND Quận 1 Tp. HCM có văn bản chỉ đạo tạm ngưng toàn bộ hoạt động beerclub, rạp chiếu phim, massage, karaoke, vũ trường… Cùng chủ trương, các địa bàn khác ví dụ như tại Hà Nội, Hải Phòng… cũng đã có các văn bản chỉ thị tương tự. Theo đó, các đơn vị, cơ sở kinh doanh chỉ có 2 lựa chọn, một là giải thể luôn chấm dứt hoạt động hoàn toàn, hai là tiếp tục chờ đợi đến khi được mở cửa trở lại trong khi vẫn tiếp tục gánh các chi phí cố định như trả lương nhân viên, trả chi phí thuê mặt bằng hàng tháng, mà không có doanh thu. Câu hỏi đặt ra là, làm sao để được miễn giảm chi phí thuê mặt bằng tối đa trong khi hợp đồng đã kí dài hạn?

Thứ nhất, dựa trên điều khoản về Sự kiện bất khả kháng trên hợp đồng

Nghiên cứu kĩ Bộ luật dân sự 2015, điều 156 có quy định một điều khoản mà thường khi làm hợp đồng mọi người ít chú ý, đó là sự kiện bất khả kháng. Theo đó, các bên được miễn trách nhiệm khi không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ hợp đồng nếu có “sự kiện xảy ra một cách khách quan không thể lường trước được và không thể khắc phục được mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép.”

Như vậy, việc cơ quan nhà nước có văn bản chỉ đạo tạm ngưng hoạt động để chống dịch, đặc biệt ngày 01/02/2020 Thủ tướng Chính phủ cũng công bố dịch Corona là một bệnh truyền nhiễm nhóm A theo đề nghị của Bộ y tế (đây là lần đầu tiên Thủ tướng chính thức công bố kể từ khi Luật phòng chống các bệnh truyền nhiễm có hiệu lực 2007) thì đây chính xác là sự kiện bất khả kháng. Nếu trong hợp đồng thuê mặt bằng có quy định về sự kiện bất khả kháng thì người thuê hoàn toàn có quyền không thực hiện chi trả nghĩa vụ hợp đồng như tiền thuê, tiền cọc…

Thứ hai, dựa trên điều khoản về Hợp đồng thuê khoán

Hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh cũng là một dạng hợp đồng thuê khoán tài sản, theo quy định của điều 488 Bộ luật dân sự 2015, thì “các bên có thể thoả thuận điều kiện về việc giảm tiền thuê khoán; nếu hoa lợi, lợi tức bị mất ít nhất là một phần ba do sự kiện bất khả kháng thì bên thuê khoán có quyền yêu cầu giảm hoặc miễn tiền thuê khoán, trừ trường hợp có thoả thuận khác”.

Với việc phải tạm đóng cửa dịch vụ, hàng quán, cửa hàng… doanh thu của các cơ sở kinh doanh gần như không có, hoặc nếu có thì hầu hết cũng giảm ít nhất là 1/3. Như vậy, bên thuê hoàn toàn có quyền thỏa thuận với chủ mặt bằng để hỗ trợ mình trong giai đoạn khó khăn.

Với hai điều kiện trên, các chủ cơ sở kinh doanh có thể dùng làm căn cứ pháp lý để trao đổi thương lượng với chủ nhà để được miễn giảm tiền thuê nhà hàng tháng hoặc không phải trả phạt do hủy ngang hợp đồng thuê trước hạn. Tuy nhiên, theo quan điểm của người viết trước khi phải sử dụng đến điều khoản pháp lý, trong bối cảnh này người thuê nhà có thể trao đổi với chủ mặt bằng trên phương diện cùng “thấu hiểu khó khăn” và “hỗ trợ nhau” để cùng vượt qua mùa dịch. Trong bối cảnh nếu không có người thuê, thì giá thuê mặt bằng về lâu dài tất yếu cũng sẽ phải hạ xuống/./

Đinh Hoàng Thắng

Add a Comment

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *